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terreniDopo la doverosa pausa elettorale, mi ripropongo all’attenzione dei lettori per fornire un suggerimento fiscale in piena “zona Cesarini” (espressione derivante dal nome del calciatore juventino degli anni 30, Renato Cesarini, il quale era solito realizzare goals nei minuti finali delle partite).
Mi riferisco, per la precisione, alla normativa inerente la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni.
La Legge di bilancio 2018 (Legge 205/2017) ha infatti previsto la riapertura dei termini per la rivalutazione, da parte delle persone fisiche e delle società di persone, di partecipazioni e terreni posseduti al di fuori del regime d’impresa. Trattasi di una norma introdotta dalla L. 448/2001 e poi, quasi annualmente, riproposta, al punto tale che ci si chiede se non sia opportuno inserirla stabilmente nell'ordinamento giuridico.
In cosa consiste esattamente ?
Rivalutando il valore di acquisto dei terreni e delle azioni o quote possedute, si fa in modo che tale valore rideterminato sia quello da prendere in considerazione per il calcolo della plusvalenza, ovvero del reddito da tassare nel caso in cui le partecipazioni o i terreni vengano poi ceduti a titolo oneroso.  
Chiarisco con un esempio: il signor Danilo, tanti anni fa, ha acquistato un terreno edificabile al prezzo di 100. Nel 2018 provvede alla rivalutazione del terreno al quale, in seguito a perizia giurata di stima, viene attribuito un valore di 800. Nel 2019, Danilo vende il terreno al prezzo di 1.000. La plusvalenza (differenza tra il prezzo di vendita ed il costo di acquisto), sulla quale è calcolata l’IRPEF da versare all’Erario, è di 200 (1.000 – 800) e non di 900 (1.000 – 100). La rivalutazione ha permesso a Danilo un notevole risparmio sulle tasse da versare.
Ho citato la “zona Cesarini” perché la rivalutazione può essere effettuata entro e non oltre il prossimo 2 luglio 2018. Il contribuente interessato dovrà, entro tale data, far predisporre una perizia giurata di stima da parte di un professionista abilitato e versare l’imposta sostitutiva dell’8%, da calcolarsi sull’intero valore periziato. Il pagamento con modello F24 potrà essere effettuato in un’unica soluzione oppure in tre rate annuali scadenti la prima il 2 luglio 2018, la seconda il 1 luglio 2019 e la terza il 30 giugno 2020. Il bene rivalutato deve essere posseduto alla data del 1 gennaio 2018.
La rivalutazione produce importanti effetti anche nell’ambito delle imposte indirette poiché, ai sensi dell’art. 7, comma 6, della Legge n. 448/2001, il valore “rideterminato” costituisce “valore normale minimo di riferimento” ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute in occasione dell’alienazione del bene.
Sottolineo che un soggetto, che ha già rivalutato in passato un terreno o una partecipazione e che ne è ancora in suo possesso, potrebbe avere interesse ad effettuare una nuova rivalutazione; in questo caso può scomputare dall’importo dovuto quanto versato con la precedente rivalutazione, oppure chiedere a rimborso l'imposta sostitutiva già pagata, purché quanto chiesto a rimborso non ecceda quanto dovuto a titolo di imposta sostitutiva per la nuova rivalutazione.
L’Agenzia delle Entrate ha, infine, chiarito che:
il versamento dell’intera imposta o della prima rata perfeziona la rivalutazione e il contribuente può utilizzare immediatamente il nuovo valore di acquisto per la determinazione della plusvalenza;
se il contribuente non dovesse versare, entro le scadenze previste, le rate annuali successive alla prima (che risulti però regolarmente pagata), gli effetti della rivalutazione s’intendono comunque realizzati e gli importi non pagati verranno iscritti a ruolo.
Ovviamente, prima di effettuare qualunque scelta, consiglio di valutare attentamente l’insieme delle spese e dei costi da sostenere per la rivalutazione e di raffrontarlo con l’eventuale plusvalenza che potrebbe generarsi al momento della vendita del terreno o della partecipazione: il vantaggio della rivalutazione deve sempre consistere in un risparmio fiscale per il contribuente.

Ed allora…chi ha tempo non aspetti tempo !!!!

Giovanni Mattucci

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