Dobbiamo constatare che se un’Amministrazione si misura dalle tempistiche delle proprie decisioni strategiche, quella attuale merita un giudizio pessimo, visto che si accinge a prendere una decisione epocale sul prolungamento di 42 anni della concessione dello Stadio Bonolis (che scadrà nel 2038 e per il quale il concessionario chiede l’estensione al 2080) in tempi estremamente compressi che risultano incompatibili con un’analisi seria della vicenda (i documenti sono stati prodotti ed inviati lunedì 7 giugno e già mercoledì mattina 9 giugno si è svolta la Commissione consiliare congiunta per la valutazione degli stessi, in palese violazione delle tempistiche previste nel vigente Regolamento del Consiglio comunale).

Ciò premesso, è doveroso da parte nostra porre la massima attenzione alla questione e studiare attentamente i documenti, dai quali traiamo le prime perplessità e di conseguenza le prime domande che dovranno trovare adeguate risposte, prima che si proceda all’adozione delle decisioni irrevocabili sul destino di un fondamentale bene pubblico per i prossimi 60 anni.

1) Il procedimento di revisione del PEF di gestione dello Stadio Bonolis ha origine nella lettera del Concessionario Soleia Srl datata 30 dicembre 2020, laddove testualmente si dice: “la revisione di talune assunzioni del piano risponde all’esigenza, primaria e oramai non più differibile, di perseguire quell’equilibrio economico-finanziario, da tempo compromesso per una serie di fattori, non imputabili all’attuale concessionario”.

È chiara la radicale assenza di ogni riferimento alla pandemia Covid e alle eventuali conseguenze economiche da essa derivate.

Risulta assente ogni specifico riferimento a quali fattori abbiano asseritamente compromesso l’equilibrio economico-finaziario, anzi dalla documentazione emerge il contrario: il TIR del progetto (Tasso Interno di Rendimento) originario è pari al 10,6%, di gran lunga superiore al nuovo TIR che risulta pari al 7%.

2) La successiva lettera del Concessionario Soleia Srl datata 26 gennaio 2021 introduce l’argomento Covid del seguente tenore: “A partire dal marzo 2019 i ripetuti lockdown e le più generali restrizioni imposte alla libera circolazione delle persone hanno generato una forte contrazione delle già limitate fonti di reddito. Per gli esercizi 2019 e 2020 i mancati introiti sono stimabili in circa 500.000 euro”.

Purtroppo, anche in questo caso risultano assenti le prove concrete degli asseriti mancati introiti, le quali devono giocoforza consistere nelle documentazioni attestanti i mancati pagamenti dei canoni di locazione da parte dei locatari insistenti nelle aree dello Stadio Bonolis.

Ad una prima approssimativa analisi, risultando i canoni annui dei contratti locativi in essere pari ad euro 290.808,00, corrispondenti ad euro 581.616,00 in ragione del biennio 2020-2021 (essendo evidentemente errato il biennio indicato dalla Soleia), occorrerà produrre prove dei mancati pagamenti di quasi tutti i locatari.

3) Sempre nella lettera del Concessionario Soleia Srl datata 26 gennaio 2021 si asserisce di una apodittica insostenibilità del PEF originario, addirittura in base ad una argomentazione tautologica secondo la quale gli investimenti già previsti nella convenzione in essere (Rep. 5246/2006), non essendo stati effettuati dal precedente Concessionario, sarebbero essi stessi la prova evidente dello squilibrio del PEF.

4) Nell’analisi giuridica del K&L Gates Studio Legale Associato, contenuta nella valutazione richiesta dal Comune di Teramo alla Deloitte Financial Advisory S.r.l. e protocollata solo in data 07 giugno 2021, si menzionano i fondamenti giuridici della revisione del PEF, contenuti nella Legge n. 109/1994 (cosiddetta Legge Merloni) agli artt. 19 e 25.

Il menzionato Art. 19 al comma 2-bis prevede che “L’amministrazione aggiudicatrice, al fine di assicurare il perseguimento dell'equilibrio economico-finanziario degli investimenti del concessionario, può stabilire che la concessione abbia una durata anche superiore a trenta anni, tenendo conto del rendimento della concessione, della percentuale del prezzo di cui al comma 2 sull'importo totale dei lavori, e dei rischi connessi alle modifiche delle condizioni del mercato. I presupposti e le condizioni di base che determinano l'equilibrio economico-finanziario degli investimenti e della connessa gestione, da richiamare nelle premesse del contratto, ne costituiscono parte integrante. Le variazioni apportate dall'amministrazione aggiudicatrice a detti presupposti o condizioni di base, nonché norme legislative e regolamentari che stabiliscano nuovi meccanismi tariffari o nuove condizioni per l’esercizio delle attività previste nella concessione, qualora determinino una modifica dell’equilibrio del piano, comportano la sua necessaria revisione da attuare mediante rideterminazione delle nuove condizioni di equilibrio, anche tramite la proroga del termine di scadenza delle concessioni, ed in mancanza della predetta revisione il concessionario può recedere dalla concessione. Nel caso in cui le variazioni apportate o le nuove condizioni introdotte risultino favorevoli al concessionario, la revisione del piano dovrà essere effettuata a vantaggio del concedente. Nel caso di recesso del concessionario si applicano le disposizioni dell'articolo 37-septies, comma 1, lettere a) e b), e comma 2. Il contratto deve contenere il piano economico-finanziario di copertura degli investimenti e deve prevedere la specificazione del valore residuo al netto degli ammortamenti annuali, nonché l'eventuale valore residuo dell'investimento non ammortizzato al termine della concessione”.

Il menzionato Art. 25 al comma 1 prevede inoltre che “Le varianti in corso d'opera possono essere ammesse, sentiti il progettista ed il direttore dei lavori, esclusivamente qualora ricorra uno dei seguenti motivi:

a) per esigenze derivanti da sopravvenute disposizioni legislative e regolamentari;

b) per cause impreviste e imprevedibili accertate nei modi stabiliti dal regolamento di cui all'articolo 3, o per l'intervenuta possibilità di utilizzare materiali, componenti e tecnologie non esistenti al momento della progettazione che possono determinare, senza aumento di costo, significativi miglioramenti nella qualità dell'opera o di sue parti e sempre che non alterino l'impostazione progettuale;

b-bis) per la presenza di eventi inerenti la natura e specificità dei beni sui quali si interviene verificatisi in corso d'opera, o di rinvenimenti imprevisti o non prevedibili nella fase progettuale;

c) nei casi previsti dall'articolo 1664, secondo comma, del codice civile;

d) per il manifestarsi di errori o di omissioni del progetto esecutivo che pregiudicano, in tutto o in parte, la realizzazione dell'opera ovvero la sua utilizzazione; in tal caso il responsabile del procedimento ne dà immediatamente comunicazione all'Osservatorio e al progettista”.

Anche il RUP nella propria relazione protocollata il 7 giugno 2021 richiama tali fondamenti giuridici della revisione del PEF, ma omette di motivare sulla base di quali dati concreti la variazione al PEF vigente sarebbe ammessa in riferimento alle cause impreviste e imprevedibili di cui al predetto art. 25 comma 1 lett. b) della Legge Merloni.

La pandemia da Covid, infatti, sembrerebbe rientrare nella normale alea del rischio di impresa, tanto più che Soleia Srl subentrava nella Convenzione Rep. 5246/2006 solamente in data 01/08/2020, quando cioè si erano esplicati gran parte degli effetti economici negativi della pandemia, ragioni per le quali appaiono pretestuose le richieste di modifica del PEF originario.

A ciò si aggiunga, come sopra evidenziato, che nella prima lettera del Concessionario Soleia Srl datata 30 dicembre 2020 mai viene menzionata la pandemia Covid quale causa della necessità di revisione del PEF.

5) Peraltro, la definizione legislativa di variazione del PEF sembra non corrispondere alle modifiche richieste dal Concessionario, le quali appaiono stravolgere il PEF vigente sulla scorta di investimenti che nulla hanno a che vedere con l’epidemia Covid.

6) Soleia Srl prevedeva, nella revisione al PEF richiesta nel dicembre 2020, la realizzazione di “Un centro di radiologia e di diagnostica per immagini”, centro che sarebbe stato finanziato con euro 1.070.000,00 e che avrebbe dovuto portare a dieci nuovi posti di lavoro.

Purtroppo, nell’ultima richiesta di revisione del PEF del 5 giugno 2021 tale investimento è definitivamente scomparso e con esso i dieci posti di lavoro promessi, senza però che si motivi il perché di tale sparizione.

7) Nel Piano economico-finanziario presentato dalla Concessionaria Soleia S.r.l. in data 30 dicembre 2020 si prevedeva esplicitamente il prolungamento della concessione fino al termine del 31 dicembre 2060, mentre nel successivo PEF modificato e protocollato in data 05 giugno 2021 si prevede un prolungamento della concessione fino al termine del 31 dicembre 2080.

In soli 5 mesi il medesimo Concessionario ammette di essersi sbagliato di ben 20 anni? Il Comune di Teramo ha attenzionato e come ha giudicato un tale sfasamento? Dalla relazione del RUP nulla si evince in merito.

8) Nel Piano economico-finanziario presentato dalla Concessionaria Soleia S.r.l. in data 30 dicembre 2020 si prevedevano esplicitamente investimenti per un ammontare di euro 10.050.845,00, mentre nel successivo PEF modificato e protocollaro in data 05 giugno 2021 si prevedono esplicitamente investimenti per un ammontare di euro 9.733.539,00.

In soli 5 mesi il medesimo Concessionario già ammette di dover ridurre gli investimenti di ben 317.306,00 euro? E ciò nonostante pretenderebbe un ulteriore allungamento di ben 20 anni? Il Comune di Teramo ha attenzionato e come ha giudicato un tale sfasamento? Dalla relazione del RUP nulla si evince in merito.

9) Non va sottaciuto che i promessi investimenti, ad oggi ammontanti ad euro 9.733.539,00, sono calcolati al lordo dei 400.000,00 euro di “Contributi a favore della collettività” che il concessionario prevede quale elargizione al Comune di Teramo. Ne discende come gli investimenti lordi a valere sulle aree pubbliche dello Stadio Bonolis siano in realtà pari ad euro 9.333.539,00.

10) Sotto altro profilo, se si dividesse la somma complessiva degli investimenti (cioè i predetti euro 9.333.539,00) per ciascuno dei 42 anni di prolungamento della concessione (dalla scadenza naturale del 2038 a quella richiesta del 2080), gli investimenti annuali della società concessionaria ammonterebbero mediamente ad euro 222.227,12.

A tale riguardo non può sfuggire che il nuovo PEF preveda quali “Ricavi da contratti già in essere” la somma annuale di euro 290.808,00 (derivanti dalla locazione del negozio Decathlon, del campo di gioco alla Teramo Calcio Srl, e altre locazioni già attive), somma quest’ultima ben al di sopra degli investimenti medi annuali che il concessionario prevede di effettuare per mettere a reddito i 3.620 mq delle aree immobiliari non ancora utilizzate dal precedente concessionario.

11) A ciò si aggiunga che il Concessionario Soleia Srl prevede che i nuovi investimenti producano un reddito annuale pari a circa 1.233.420,00 euro, a fronte di costi operativi totali ammontanti ad euro 386.000,00 (di cui 100.000 euro annui per costi manutentivi ordinari e straordinari; 150.000 euro annui per costi di property and facility management; 100.000 euro annui per costi di gestione e 36.000 euro annui per costi di gestione dei sei campi da Padel). Non v’è chi non veda come gli investimenti da realizzare si autofinanzino con gli incassi già in essere (pari ad euro 290.808,00), mentre le aree da mettere a reddito ex novo produrranno incassi enormemente maggiori rispetto ai costi operativi dichiarati dalla medesima società concessionaria.

Ne discende un evidente squilibrio in favore del Concessionario.

12) Come mai nel Piano economico-finanziario presentato dalla Concessionaria Soleia S.r.l. in data 30 dicembre 2020 si prevedevano “costi relativi alla manutenzione ordinaria e straordinaria della struttura e del manto” per un ammontare annuo di euro 160.000,00, mentre nel successivo PEF modificato e protocollato in data 05 giugno 2021 si prevedono esplicitamente “costi relativi alla manutenzione ordinaria e straordinaria della struttura e del manto” per un ammontare annuo di soli euro 100.000,00?

In soli 5 mesi il medesimo Concessionario ammette di dover ridurre di ben 60.000,00 euro l’anno i costi di manutenzione complessivi da effettuarsi a far data dal 2024 e fino al 2080, per 57 anni consecutivi?

13) Quanto agli investimenti promessi dal Concessionario, c’è altresì da domandarsi se fino ad oggi il Comune di Teramo abbia proceduto a chiedere conto – al precedente Concessionario – degli investimenti che lo stesso avrebbe dovuto effettuare in base alla Convenzione del 2006 ad oggi in essere, investimenti pari ad euro 1.974.800,00. E, nella denegata ipotesi che ciò non fosse avvenuto, occorre domandarsi di quali strumenti contrattuali disponga il Comune Concedente per assicurarsi che gli investimenti promessi vengano effettivamente realizzati dal Concessionario attuale, onde evitare che la collettività resti priva delle utilità che la Convenzione era stata chiamata a garantire alla cittadinanza.

14) Sempre in riferimento agli investimenti promessi dal Concessionario, che come detto ammontano ad euro 9.333.539,00, c’è pure da domandarsi se sia stata condotta – e nel caso dove sia visibile ed analizzabile – una seria valutazione analitica circa i costi dei singoli cespiti ai quali dovrebbero essere destinati gli investimenti promessi:

• I costi di realizzazione dei campi da Padel (asseritamente € 592.694) sono congruenti con quelli di mercato oppure no?
• I costi di realizzazione del Pub-Ristorante-Food Service (asseritamente € 832.000) sono congruenti con quelli di mercato oppure no?
• I costi di realizzazione della SPA-Campo del Benessere (asseritamente € 550.000, peraltro ridotti rispetto ai promessi 890.000 euro indicati nel PEF del 30.12.2020) sono congruenti con quelli di mercato oppure no?
• I costi di realizzazione degli Spazi di Coworking-Centri Studi Professionali (asseritamente € 1.730.000) sono congruenti con quelli di mercato oppure no?
• I costi di realizzazione del Centro medico specialistico (asseritamente € 1.560.000) sono congruenti con quelli di mercato oppure no?
• I costi di realizzazione dell’Area Bar-Ristorante-Hospitality Area (asseritamente € 635.000) sono congruenti con quelli di mercato oppure no?
• I costi di realizzazione dell’Area operativa-Direzionale-Teramo Calcio (asseritamente € 693.923) sono congruenti con quelli di mercato oppure no?
• I costi di realizzazione delle Aree esterne-Manto erboso (asseritamente € 1.100.000) sono congruenti con quelli di mercato oppure no?
• I costi di realizzazione dell’Impianto Torre Fari dello Stadio (asseritamente € 350.000) sono congruenti con quelli di mercato oppure no?

Tale analisi di conguità viene esplicitamente richiesta dalla normativa in materia e ribadita dalle società asseveratrici nelle documentazioni già in atti, per cui appare gravemente lacunosa l’istruttoria se e nella misura in cui sia assente una scrupolosa analisi di congruità.

15) A tale ultimo riguardo occorre rammentare il tenore letterale dell’art. 134 del Regolamento attuativo della Legge Merloni, il DPR n. 554/1999, rubricato “Variazioni ed addizioni al progetto approvato”, a mente del quale:

“1. Nessuna variazione o addizione al progetto approvato può essere introdotta dall'appaltatore se non è disposta dal direttore dei lavori e preventivamente approvata dalla stazione appaltante nel rispetto delle condizioni e dei limiti indicati all'articolo 25 della Legge.

2. Il mancato rispetto di tale disposizione non dà titolo al pagamento dei lavori non autorizzati e comporta la rimessa in pristino, a carico dell'appaltatore, dei lavori e delle opere nella situazione originaria secondo le disposizioni del direttore dei lavori.

3. Qualora per uno dei casi previsti dalla Legge, sia necessario introdurre nel corso dell'esecuzione variazioni o addizioni non previste nel contratto, il direttore dei lavori, sentiti il responsabile del procedimento ed il progettista, promuove la redazione di una perizia suppletiva e di variante, indicandone i motivi nell'apposita relazione da inviare alla stazione appaltante.

4. L'appaltatore ha l'obbligo di eseguire tutte le variazioni ritenute opportune dalla stazione appaltante e che il direttore lavori gli abbia ordinato purché non mutino sostanzialmente la natura dei lavori compresi nell'appalto.

5. Gli ordini di variazione fanno espresso riferimento all'intervenuta approvazione, salvo il caso di cui all'articolo 25, comma 3, primo periodo della Legge.

6. Le variazioni sono valutate ai prezzi di contratto, ma se comportano categorie di lavorazioni non previste o si debbano impiegare materiali per i quali non risulta fissato il prezzo contrattuale si provvede alla formazione di nuovi prezzi a norma dell'articolo 136.

7. L'accertamento delle cause, delle condizioni e dei presupposti che a norma dell'articolo 25, comma 1, della Legge consentono di disporre varianti in corso d'opera è demandato al responsabile del procedimento, che vi provvede con apposita relazione a seguito di approfondita istruttoria e di motivato esame dei fatti.

8. Nel caso di cui all'articolo 25, comma 1, lettera b), della Legge, il responsabile del procedimento, su proposta del direttore dei lavori, descrive la situazione di fatto, accerta la sua non imputabilità alla stazione appaltante, motiva circa la sua non prevedibilità al momento della redazione del progetto o della consegna dei lavori e precisa le ragioni per cui si renda necessaria la variazione. Qualora i lavori non possano eseguirsi secondo le originarie previsioni di progetto a causa di atti o provvedimenti della Pubblica Amministrazione o di altra autorità, il responsabile del procedimento riferisce alla stazione appaltante. Nel caso previsto dall'articolo 25, comma 1, lettera b-bis) della Legge la descrizione del responsabile del procedimento ha ad oggetto la verifica delle caratteristiche dell'evento in relazione alla specificità del bene, o della prevedibilità o meno del rinvenimento.

9. Le perizie di variante, corredate dai pareri e dalle autorizzazioni richiesti, sono approvate dall'organo decisionale della stazione appaltante su parere dell'organo che ha approvato il progetto, qualora comportino la necessità di ulteriore spesa rispetto a quella prevista nel quadro economico del progetto approvato; negli altri casi, le perizie di variante sono approvate dal responsabile del procedimento, sempre che non alterino la sostanza del progetto.

10. Sono approvate dal responsabile del procedimento, previo accertamento della loro non prevedibilità, le variazioni di cui all'articolo 25, comma 3, secondo periodo, della Legge che prevedano un aumento della spesa non superiore al cinque per cento dell'importo originario del contratto ed alla cui copertura si provveda attraverso l'accantonamento per imprevisti o mediante utilizzazione, ove consentito, delle eventuali economie da ribassi conseguiti in sede di gara.

11. I componenti dell'ufficio della direzione lavori sono responsabili, nei limiti delle rispettive attribuzioni, dei danni derivati alla stazione appaltante dalla inosservanza del presente articolo. Essi sono altresì responsabili delle conseguenze derivate dall'aver ordinato o lasciato eseguire variazioni o addizioni al progetto, senza averne ottenuta regolare autorizzazione, sempre che non derivino da interventi volti ad evitare danni a beni soggetti alla vigente legislazione in materia di beni culturali e ambientali”.

Dalla lettura della norma, non può sfuggire che quanto viene demandato alla competenza del RUP sia stato in parte omesso e in parte copiato dai suggerimenti dei sopra citati consulenti e asseveratori.

16) Perché gli asseriti 5.200 mq dell’edificio polifunzionale annesso allo Stadio, diventano nel PEF e nelle documentazioni a corredo soli 5.000 mq, con perdita di 200 mq?

17) Perché il Comune di Teramo ha richiesto alla Concessionaria delle modifiche al PEF del 30.12.2020, e la società Soleia S.r.l. ha trasmesso il PEF modificato in data 20.04.2021, poi lo ha ritirato in data 13.05.2021, poi lo ha ripresentato in data 24.05.2021 e infine ha integrato l’ultima modifica in data 03.06.2021? E come mai l’ultima proposta di nuovo PEF risulta essere enormemente di minor vantaggio per gli interessi pubblici? E ciò sia in termini di riduzione degli investimenti che in termini di ulteriore allungamento della Convenzione?

18) Nell’analisi giuridica del K&L Gates Studio Legale Associato, contenuta nella valutazione richiesta dal Comune di Teramo alla Deloitte Financial Advisory S.r.l. e protocollata solo in data 07 giugno 2021, si legge che “In considerazione (...) della proroga straordinariamente lunga richiesta (...) lasciamo a voi valutare l’opportunità di sottoporre il progetto di revisione del piano economico-finanziario all’attenzione dell’ANAC”.

Lo auspica lo Studio Legale incaricato di analizzare la fattispecie e noi non vediamo per quale motivo non si debba utilizzare ogni scrupolo prima di azzardare decisioni importanti e così straordinariamente incisive nei prossimi decenni sull’utilizzo di immobili pubblici talmente rilevanti per la comunità cittadina (tenuto comunque conto della già comunicata inammissibilità della richiesta precedentemente inoltrata all’ANAC dal Comune di Teramo nel corso del 2020).

19) Il riferimento operato dal RUP nella propria relazione del 5 giugno 2021: “Gli investimenti previsti aggiuntivi e supplementari proposti sono compresi nell’ambito del 20% dell’investimento iniziale”, richiama evidentemente l’investimento complessivo di euro 66.515.000,00, dei quali solo la minima parte però è relativa alla costruzione dello Stadio, mentre la parte maggioritaria si riferiva alla costruzione del Centro commerciale, la quale esula dalla Convenzione Rep. 5246/2006 in parola.

A noi sembra che nè la relazione commissionata alla Deloitte Financial Advisory S.r.l., nè l’asseverazione demandata dalla società concessionaria alla Asseverazioni Italia S.r.l., nè tantomeno la relazione del RUP del Comune di Teramo contengano una valutazione analitica di tutte le criticità espresse, le quali sono chiaramente propedeutiche e fondamentali per poter effettuare una comparazione di convenienza, quale è quella alla quale è chiamato il Consiglio comunale nella prossima seduta per assentire o meno alla richiesta di prolungamento della concessione di che trattasi.

Auspichiamo che, sulla scorta delle perplessità appena segnalate, si proceda ad una attenta verifica di tutte le questioni dubbie o non ancora chiarite, al fine di evitare di procedere all’adozione di atti formali che leghino il Comune ad una Concessione che potrebbe procrastinare il proprio termine fra 60 anni, senza che l’interesse pubblico venga compiutamente tutelato e garantito.

Teramo,  11 giugno 2021

                                                                      Il Coordinamento Comunale di Italia Viva Teramo