di Giovanni Mattucci

Lucio, da poco tornato dalle ferie, ha deciso di concedere un appartamento di sua proprietà in affitto a quegli studenti universitari che, da fuori provincia e da fuori regione, verranno a Teramo nei prossimi giorni per l’inizio del nuovo anno accademico. Lucio mi ha chiesto alcune informazioni, con particolare riferimento al sistema della “cedolare secca”. Gli ho chiesto di pazientare qualche giorno ma ora, considerato che è in trepida attesa, non posso più farlo aspettare.
La cedolare secca sugli affitti è un sistema di tassazione introdotto dall'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011 e disciplinato dal provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011; può essere utilizzato esclusivamente dalle persone fisiche che percepiscono redditi scaturenti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo con relative pertinenze, e non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, anche se essi dovessero utilizzare l’immobile per finalità abitative dei propri collaboratori e dipendenti. L’introduzione della cedolare secca ha come obiettivo la riduzione dell’evasione fiscale sui redditi da locazione e mira ad incentivare la registrazione dei contratti e la denuncia dei canoni percepiti nella dichiarazione dei redditi. La cedolare secca è prevista anche per le locazioni brevi, ossia quelle di durata inferiore a trenta giorni, anche per finalità turistiche.
In base a tale sistema di tassazione, le persone fisiche possono assoggettare i redditi scaturenti dalle locazioni per uso abitativo ad un'imposta sostitutiva dell'IRPEF, delle addizionali regionale e comunale e delle imposte indirette (imposta di registro ed imposta di bollo) cui sono soggetti i canoni di locazione.
L’imposta sostitutiva si calcola applicando, sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, un’aliquota pari al 21% per i contratti a canone libero, ed al 10% per i canoni relativi ad immobili affittati a canone concordato. In caso di contitolarità dell’immobile, l’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. E’ possibile esercitare l’opzione sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, per il residuo periodo di durata del contratto; inoltre il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. In caso di risoluzione del contratto, inoltre, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. La scelta per la cedolare secca implica, però, la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento ISTAT del canone di locazione, anche se esso è previsto nel contratto. Il reddito assoggettato a cedolare secca è escluso dal reddito complessivo ma deve essere considerato ai fini della determinazione dell’ISEE e per valutare il possesso dei requisiti per essere considerato familiare a carico. Sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.
Riepilogando … i vantaggi per il locatore sono quelli di avere un’imposta fissa al 21% o al 10% in caso di canone concordato, e di non dover pagare alcuna imposta di registro e di bollo; i vantaggi per il conduttore sono quelli di non dover pagare imposte per la registrazione del contratto e di non avere aumenti ISTAT per tutta la sua durata.

Lucio…. è tutto chiaro ?

Con la speranza che la cedolare secca venga estesa, a breve, anche alle locazioni di immobili commerciali…