di Giovanni Mattucci

“La prima casa bella
che ho avuto dalla vita…”

Parafrasando una famosa canzone di Nicola Di Bari, introduco un argomento che, spesso, genera confusione: la differenza tra “prima casa” e “abitazione principale”.
E’, infatti, frequente che i due termini siano utilizzati come sinonimi, ma tali non sono.

Prima casa.
Affinchè un immobile possa essere considerato “prima casa” e possa, quindi, usufruire dei relativi vantaggi fiscali, è necessario che sia acquistato da una persona fisica e che sia destinato ad abitazione; è necessario, inoltre, che sia un’abitazione residenziale e non di lusso e che sia ubicato nel Comune nel quale l’acquirente abbia già la residenza o dichiari di stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto o svolga la propria attività. Se l’acquirente è un cittadino italiano residente all’estero iscritto all’AIRE, l’agevolazione compete qualsiasi sia il Comune in cui è ubicato l’immobile. L’acquirente, nell’atto di acquisto, deve dichiarare di non essere titolare di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra abitazione situata in tutto il territorio nazionale ed acquistata, dallo stesso acquirente o dal coniuge, godendo delle agevolazioni “prima casa”, e di non essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, esclusivi o in comunione col coniuge, su altra casa situata nel Comune in cui si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato.
L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto: chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro; se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
In caso di  false dichiarazioni, nel caso in cui non si possieda la residenza nel Comune della prima casa entro i 18 mesi dall’acquisto, o nel caso in cui l’immobile sia venduto o donato entro i 5 anni dall’acquisto senza che si provveda al riacquisto di un’altra prima casa entro un anno, i benefici ottenuti potranno essere revocati e si dovranno versare le imposte risparmiate e gli interessi, oltre ad una sanzione del 30%. 

Abitazione principale.
Per abitazione principale si intende l’immobile nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
Pertanto, affinché un immobile possa definirsi abitazione principale, è necessario averne il possesso o la proprietà o altro titolo reale quale ad esempio usufrutto o diritto di abitazione, stabilire nello stesso la propria residenza anagrafica ed utilizzarlo come dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo. 
Per dimostrare che si dimora abitualmente in un immobile devono esistere, oltre alla residenza, delle circostanze oggettive e documentabili capaci di dimostrare la continuità della permanenza, come ad esempio le intestazioni di utenze di luce, gas, telefono, acqua con consumi ragionevolmente proporzionati al numero di occupanti.
Per l'abitazione principale sono previste  agevolazioni consistenti nella riduzione o esenzione di IMU, TASI ed altri tributi locali, nella detrazione dall’IRPEF del 19% degli interessi e relativi oneri dovuti in seguito all’accensione di un mutuo ipotecario, fino a un massimo di 4.000 euro, nella riduzione delle tariffe per le utenze domestiche di luce, acqua, gas, telefono, e nella deduzione della rendita catastale dalla dichiarazione dei redditi.

Da quanto detto, quindi, si evince come, chi intenda acquistare un immobile con i benefici “prima casa”, possa già essere proprietario di altro immobile, e come non sia necessario che l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” debba essere adibito a residenza effettiva dell’acquirente.
D’altro canto, i benefici legati all’abitazione principale non sono goduti sull’immobile acquistato come “prima casa” se lì non vi è la residenza, mentre possono essere goduti sull’immobile acquistato anche senza l’agevolazione “prima casa” ma nel quale abbiamo la residenza e dimoriamo abitualmente.

“ La senti questa voce….”