In un precedente articolo, mi auguravo che la “cedolare secca” venisse estesa anche alla locazione di immobili commerciali.
Il Legislatore mi ha dato ascolto….
L’art. 1, comma 59, della Legge 30 dicembre 2018, n. 145 (c.d. Legge di Bilancio 2019), prevede infatti che, a decorrere dal 1° gennaio 2019, risulta possibile optare per l’applicazione della cedolare secca, nella misura del 21%, non solo per la locazione di immobili a destinazione abitativa, ma anche per determinate tipologie di immobili commerciali .
Prima di stipulare il contratto di affitto, è importante fare attenzione ai “paletti” posti dalla legge, i quali, a mio modesto avviso, risultano, però, essere particolarmente restrittivi.
La cedolare secca del 21%, infatti, può essere applicata, a partire dal 1° gennaio 2019, esclusivamente alle locazioni commerciali aventi ad oggetto l’affitto di negozi e botteghe di categoria catastale C\1; è inoltre necessario che il locale affittato non superi i 600 mq di superficie, escluse le pertinenze, anche se locate congiuntamente.
E’ importante sottolineare, anche, che la cedolare secca potrà essere applicata esclusivamente per i nuovi contratti stipulati nel 2019. Proprio sul punto, la Legge di Bilancio 2019 ha introdotto una specifica regola anti-elusiva: non si potrà, infatti,  applicare il regime di tassazione a cedolare secca per i contratti stipulati nel 2019 qualora, al 15 ottobre 2018, risulti in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale. È, in definitiva, espressamente vietato, ai fini di ottenere benefici fiscali, recedere da un precedente contratto per stipularne uno nuovo con gli stessi soggetti.
Possono optare per la cedolare secca esclusivamente i locatori persone fisiche e non le società di persone, i soggetti Ires, i lavoratori autonomi e gli enti non commerciali. Il conduttore del contratto può essere, invece, anche un’impresa od una società; è questa una precisazione doverosa, anche se quasi scontata, considerato che negozi e botteghe difficilmente vengono presi in locazione da soggetti diversi da chi esercita attività d’impresa.
Il regime della cedolare secca prevede l’applicazione di un’imposta pari al 21% che sostituisce non solo l’IRPEF e le relative addizionali (regionale e comunale) dovute sul reddito derivante dalla locazione per cui sia stata esercitata l’opzione, ma anche le imposte di registro e di bollo dovute in relazione al contratto di locazione.
L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata alla registrazione del contratto o nelle annualità successive, utilizzando il modello RLI, che dovrà essere inviato all’Agenzia delle Entrate in modalità telematica oppure presso gli uffici presenti sul territorio.
L’opzione nelle annualità successive va esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.
E’ possibile revocare l’opzione per la cedolare secca, ma solo per le annualità successive alla prima.
Chi sceglie di esercitare l’opzione per la cedolare secca dovrà comunicarlo all’inquilino con l’invio di una raccomandata, con la quale si rinuncia all’aumento del canone d’affitto ed agli adeguamenti Istat.
Se si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto (da effettuarsi entro il termine di 30 giorni dalla data di stipula) non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
L’imposta sostitutiva dovuta dovrà essere versata nelle stesse scadenze e modalità previste per il pagamento dell’Irpef.

Giovanni Mattucci