E’ ormai acquisito che per gli interventi di riqualificazione energetica sulle parti condominiali riferiti al Superbonus al 110%, occorre deliberare in assemblea con la semplice maggioranza. Il Decreto Legge n. 104 del 14 agosto 2020 ha modificato il Decreto Rilancio (n. 34/2020), aggiungendo all’art. 119 il comma 9 bis , disponendo il tal senso e facendo chiarezza.
Il cappotto termico sulle pareti esterne di un edificio condominiale rientra tra gli interventi di riqualificazione energetica e quindi va deliberato in assemblea con le maggioranza semplice.
Il problema si pone quando l'intervento riduce il calpestio del balcone o della terrazza di proprietà privata: in questi casi non si tratta più di parti comuni dell'edificio ma di ingerenza nelle proprietà private .
La Corte di Cassazione a sezione unite in una recente sentenza (Cass. Sez. Un., 14/04/2021, n. 9839) ha precisato che l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni: l’assemblea può adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio (avendo le attribuzioni indicate dall'art. 1135 c.c. carattere meramente esemplificativo), purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni.
L'assemblea condominiale non può, quindi, perseguire finalità extra-condominiali: in altre parole, non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi. Qualsiasi decisione che non riguardi le parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo del voto a maggioranza semplice da parte dell'assemblea condominiale ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi
Appare evidente quindi che se il cappotto termico va a ridurre il calpestio del balcone o del terrazzo di proprietà del condomino, occorre il consenso espresso di tutti i condomini o quantomeno di quelli che subiscono tale riduzione.
L'assemblea può disporre in merito alle proprietà private, e quindi anche su interventi che incidano su proprietà privata, solo se tale potere gli sia stato espressamente conferito dal regolamento che deve essere però contrattuale (tale disposizione non può essere contenuta in un regolamento approvato dall'assemblea).
In merito alla vicenda specifica due diversi Giudici di merito hanno deciso diametralmente opposto richiamando principi che sono entrambi meritevoli di considerazione.
Il Tribunale di Roma (Trib. Roma 16/12/2020 n. 17997) richiamando il principio dettato dalla sentenza della Cassazione a sezione unite ha dichiarato nulla la delibera condominiale che aveva approvato “tout court” la realizzazione del cappotto termico con l’istallazione di pannelli isolanti di spessore variabile che incidevano sul calpestio dei balconi senza avere acquisito il preventivo consenso dei singoli proprietari: ha ritenuto che si fosse realizzata una lesione del diritto di proprietà dei singoli condomini proprietari dei balconi andando l'intervento ad incidere sulla riduzione della superficie utile (piano di calpestio dei balconi).
Il Tribunale di Milano (Trib. Milano 13 Trib. Milano 13 agosto 2021), invece, in un caso analogo, ha ritenuto lecita la decisione dell’assemblea che, a causa dello spessore del “cappotto”, comportava, oltre alla sostituzione della pavimentazione, un restringimento di circa 4-5 cm del piano di calpestio dei balconi, di proprietà esclusiva di alcuni condomini, che erano stati informati sulle opere da eseguire . Secondo il giudice milanese, l’installazione del “cappotto” sulle facciate (e dunque su beni comuni), risultava funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni (la facciata e in generale lo status energetico degli edifici) e risultava finalizzato al soddisfacimento di interessi, sia della collettività condominiale sia pubblicistici, altamente meritevoli di tutela (risparmio energetico) con la conseguenza che una minima riduzione della superficie disponibile dei balconi appariva irrilevante.
Tale Giudice ha quindi eseguito un bilanciamento di interessi in considerazione della minima incidenza dell'opera sulla proprietà privata, della scarsa incidenza sulla parte privata, degli interessi anche pubblicistici perseguiti.
Secondo lo stesso giudice "è naturale, che interventi edili sulle facciate condominiali possano riverberare i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini, mentre non può ritenersi che qualunque effetto di tale natura assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare; altrimenti, l’installazione di “cappotti termici” sulle facciate dei condomini sarebbe sostanzialmente subordinata al consenso unanime dei condomini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all’intervento legislativo". Entrambe le decisioni sono meritevoli di considerazioni.
